Ипотека

Нередко можно услышать от друзей и знакомых, что они «взяли квартиру в ипотеку». Что и говорить, ипотека – наиболее популярный, а зачастую, единственно возможный способ решить наболевший  квартирный вопрос. Но, многие люди не спешат обзаводиться квадратными метрами, потому что покупка квартиры в ипотеку уже обросла мифами, слухами и историями. У кого-то получилось «легко выплатить кредит», а у кого-то «банк отобрал квартиру». Давайте разберемся и поговорим подробнее об ипотечных рисках и гарантиях.
Что такое ипотека?

Ипотека в широком смысле – это залог недвижимого имущества, способ обеспечения исполнения обязательства залогодателя перед залогодержателем. Обязательством является процентный кредит, и в случае непогашения кредита залогодержатель удовлетворяет свои требования из стоимости имущества, находящегося под залогом. Проще говоря, банк выдает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры, если говорить об ипотечном кредите на покупку жилья.
Кто может заключить кредитный договор, и на каких условиях?
У каждого банка свои требования к заемщикам, но есть некоторые общие условия:
1.    Возраст заемщика от 18 до 65 лет. Но некоторые банки ставят ограничения по пенсионному возрасту (55 лет для женщин и 60 для мужчин), и, кроме того, предпочитают видеть в рядах надежных заемщиков лиц, которым старше 18 лет.
2.    Подтвержденный доход не ниже определенной банком планки.
3.    Первоначальный взнос от 10% и выше.
4.    Гражданство РФ или регистрация по месту пребывания.
5.    Непрерывный трудовой стаж не менее 6 месяцев.
Все эти условия имеют значение при принятии решения банком, какую сумму кредита вам выдать и под какой процент.
Что вы должны знать об ипотеке:
1.    Чем больше срок кредитования, тем больше возможная сумма кредита,  ниже ежемесячный платеж, но выше сумма возможной переплаты при возврате кредита банку.
2.    Чем выше ваш ежемесячный доход, тем больше может быть сумма кредитования.
3.    Чем больше у вас созаемщиков, тем больше может быть сумма кредитования.
4.    Предмет ипотеки находится у вас в собственности, но вы можете им только владеть и пользоваться. Права распоряжения им у вас нет (только по согласованию с залогодержателем) до момента выплаты кредита банку.
5.    По мнению аналитиков, в России самая высокая ставка по кредиту, нежели чем в других развитых странах.
6.    Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации в соответствующем государственном органе.
7.    Вы имеете право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры и право на вычет процентам, выплаченным в ходе обслуживания ипотечного кредита, при предоставлении в ИФНС надлежащего пакета документов.
Почему страшно?
Казалось бы, при совершении ипотечной сделки, такая категория как «юридическая чистота сделки», не должна приниматься во внимание. Ведь предмет ипотеки, договор и документы к нему являются объектом пристального внимания со стороны риэлтора, страховой компании, банка. Однако, и здесь возможны неожиданные проблемы: например, после совершения сделки по купле-продажи квартиры, доставшейся продавцу в наследство,  появится только что приобретенный родственник, доказавший родство с умершим и претендующий на часть квартиры. Или, когда-то, семья, владеющая квартирой,  не учла интересы несовершеннолетнего. Или продавца квартиры признают недееспособным, потому что он – алкоголик, неспособный руководить своими действиями. То есть, притязания третьих лиц сложно предвидеть, а значит, возможны ситуации на оспаривание сделки. Это иски, суды, потерянные деньги и потраченные нервы, а иногда – утрата права собственности. Строго говоря, это не «ипотечная» проблема в чистом виде, а проблема, которая может возникнуть при любой покупке недвижимости, но, когда такая ситуация отягощена ипотечным кредитом, разрешить ее намного сложнее.  И тот факт, что сделку проверяли банк, страховая компания и риэлторы, ничем не поможет пострадавшему лицу, потому что в договоре две стороны: продавец и покупатель,  им и нести ответственность за правовые последствия.
С другой стороны, надо признать, что приобретая квартиру в ипотеку, вы можете волноваться только за непредвиденные ситуации – ведь и банк, и страховая компания не настроены нести убытки,  сделка для них должна быть максимально прозрачной, и  аналитики кредитора и страховой компании в большинстве случаев предостерегут вас от покупки «ненадежного» жилья.
Есть и другие весомые риски: например, существенная переплата,  то есть выплаты по кредиту могут существенно превысить стоимость квартиры, риск утраты трудоспособности, риск утраты предмета залога, риск колебания курса валюты, риск потери дохода. Так как ипотечный кредит берется на долгий срок, невозможно предвидеть все возможные риски и неприятные ситуации, которые могут повлиять на выплату кредита. Постарайтесь обезопасить себя на первоначальном этапе: изучите выгодные для вас предложения банков или, если позволяют средства,  обратитесь к ипотечному брокеру, который подберет для вас оптимальные условия; принимайте решения по выбору квартиры с помощью профессионалов, внимательно изучите историю покупаемой недвижимости; и, конечно, психологически настройтесь на лучшее!

Как не бояться? Несколько советов.

1.    Не совершайте сделку, если продавец квартиры действует по доверенности от собственника.
2.    Помимо стандартного страхования жизни, здоровья и предмета ипотеки, застрахуйте титул собственности (риск утраты права собственности), по крайней мере, на 1 год.
3.    Берите ипотечный кредит в той же валюте, что  и получаете свой доход.
4.    Не покупайте квартиру, которая много раз была перепродана.
5.     Убедитесь,  что в договоре с банком зафиксирована постоянная процентная ставка, а не плавающая.
6.     Откажитесь от покупки «наследственной» квартиры при огромном количестве наследников.
7.    Учитывайте, что существуют возможность досрочного погашения кредита без штрафов и санкций.
8.    Оцените все предстоящие дополнительные расходы, включая расходы на страхование (они могут быть  не указаны в договоре).
9.    Указывайте в договоре купли-продажи недвижимости реальную сумму сделки.
10.    Всегда имейте в запасе сумму на своем расчетном счете, равную платежам за три месяца ипотечного кредита.